为贯彻落实省纪委监委、市纪委监委关于群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作部署，聚焦群众反映强烈的物业服务领域突出问题，我市扎实推进物业服务突出问题深化治理突击战，集中整治物业服务领域违法违规行为，切实维护广大业主合法权益。为充分发挥典型案例警示教育作用，现将物业服务突出问题深化治理第二批典型案例通报如下。

　　基本案情：吉州区消防救援大队在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业消防控制室值班人员均未取得消防设施操作员证，存在无证上岗情形，未严格落实消防控制室双人持证值班制度。

　　处理结果：吉州区消防救援大队对该物业服务企业小区负责人进行约谈，责令该物业服务企业限期整改，并依据《高层民用建筑消防安全管理规定》第四十七条第（四）项规定，决定给予该物业服务企业罚款人民币叁仟元整的行政处罚。

　　基本案情：吉安市公安局吉州分局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业在自行招聘保安的过程中，未按规定向公安机关进行自行招用保安员单位备案。

　　处理结果：吉安市公安局吉州分局对该物业服务企业小区负责人进行约谈，责令该物业服务企业限期整改，并依据《保安服务管理条例》第四十二条第二项规定对该物业服务企业给予警告处罚。目前，该物业服务企业已按规定向公安机关完成自行招用保安员单位备案。

　　基本案情：青原区住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业存在违规侵占公共收益问题，将属公共收益的场地综合收入及停车收入截留自用，用于支出工作人员工资，涉及金额31.47万元。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：青原区住建局责令该小区物业服务企业限期整改，并将相关问题线索移送公安机关处置。目前，该物业服务企业已将违规侵占的31.47万元公共收益划转至小区公共收益专户，后续由小区物业管理委员会统一管理。

　　基本案情：接群众举报，井冈山市某小区物业服务企业未经业主大会表决同意，擅自启用开发建设单位前期安装的电梯梯控设施，以限制业主乘坐电梯出行的方式催缴物业费，侵害业主合法权益。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条、第九百四十四条规定。

　　处理结果：井冈山市住建局对该小区物业服务企业负责人进行约谈，责令该物业服务企业限期整改，并扣减其本年度信用分值。目前，该小区物业服务企业已解除电梯梯控限制。

　　基本案情：吉安县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业存在截留、侵占业主住宅专项维修资金的违规问题。经联合井冈山经济开发区公安局、高新街道办事处核查确认，该物业服务企业自2023年起，以协助业主办理不动产权证书为由，代收144户业主住宅专项维修资金，涉及金额91.55万元。

　　处理结果：吉安县住建局对该物业服务企业负责人进行约谈，责令该物业服务企业限期全额退回代收的住宅专项维修资金，并扣减其本年度信用分值。目前，该物业服务企业已将截留的91.55万元资金全部退回至业主个人账户。

　　基本案情：吉安县某小区原物业服务企业在2023年10月退出项目服务前，违规向321户业主预先收取物业费，合计金额29.68万元。小区业主多次与其协商要求退还预收费用无果，吉安县住建局也多次约谈该物业服务企业、开展警示督促，但其拒不配合退费工作。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十九条、第九百八十五条规定。

　　处理结果：吉安县住建局联合街道社区、业主委员会、现物业服务企业及人民法院，搭建五方协同维权通道，通过逐户上门摸排核实涉费明细，建立专项资金台账，统一归集业主诉讼授权委托手续，集中代表全体业主提起民事诉讼，全程跟踪跟进案件一审、二审全流程办理。目前，该民事维权案件已审理终结，原物业服务企业违规预收的 29.68 万元物业费全部追缴到位并返还业主。

　　基本案情：新干县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区开发企业与电梯广告公司签订2024年6月30日至2025年6月30日电梯广告投放合同，该电梯广告产出公共收益共计1万元。该开发企业将该笔收益存入企业账户，未按规定划转至小区公共收益专户统一管理。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：新干县住建局对该小区开发企业负责人进行约谈，责令其将违规截留款项退还至小区公共收益专户。目前，违规截留的1万元公共收益已全额划转至小区公共收益专户。

　　基本案情：永丰县住建局在审计中发现，某小区业主委员会于2024年12月以小区消防设施设备更换、充电桩增设、屋面漏水修缮、雨水管道改造等民生维修项目为由，申请使用住宅专项维修资金，期间通过虚列工程量方式违规套取维修资金1.43万元，套取资金用于发放业主委员会成员劳务报酬。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定。

　　处理结果：永丰县住建局联合城南社区对该小区业主委员会主任进行约谈，责令该业主委员会相关人员限期整改，并将违规领取的劳务报酬退回至小区维修资金专户。目前，该业主委员会相关人员已将1.43万元违规所得全额退回至小区维修资金专户。

　　基本案情：永丰县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业2025年1月至12月违规收取小区公共停车位临时停车费用0.5万元，该笔款项属于公共收益，企业未按规定进行公示，也未及时将资金划转至小区公共收益专户。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：永丰县住建局联合永丰县市监局、佐龙乡政府对该物业服务企业负责人进行约谈，并对其下达《整改通知书》，责令该物业服务企业限期整改，全额退还违规款项。目前，该物业服务企业已将违规侵占的0.5万元公共收益全额转入该小区公共收益专户。

　　基本案情：峡江县城乡建设和交通运输局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区业主委员会在未经业主大会投票表决的情况下，擅自将业主委员会办公用房对外出租，并将违规所得以电话费补助等名义私分，累计私分公共收益1.2万元。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十二条规定及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：峡江县城乡建设和交通运输局联合县城市社区管委会对该小区业主委员会主任进行约谈，责令该业主委员会相关人员限期整改并将违规领取的补助退回至小区公共收益专户。目前，该业主委员会相关人员已将违规领取的1.2万元补助退回至小区公共收益专户，涉事业主委员会成员中两名公职人员已由峡江县纪委监委立案审查，同时已清退承租商户，恢复办公用房原有规划使用功能。

　　基本案情：吉水县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区业主委员会通过虚列工时费方式套取住宅专项维修资金1.21万元，部分资金用于购买办公用品、支付银行手续费及管理费等支出。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定。

　　处理结果：吉水县住建局责令该小区业主委员会立即整改，明确住宅专项维修资金应当专款专用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。2026年4月，该小区业主委员会已将截留的1.21万元住宅专项维修资金退回该小区维修资金专户。

　　基本案情：接群众举报，吉水县某小区物业服务企业存在侵占公共收益问题。经吉水县住建局现场核实，2023年8月至2025年8月期间，该小区物业服务企业通过广告投放、场地租赁、临时停车等方式，累计取得各类公共收益2.88万元。该物业服务企业将上述资金与自有资金混同存放管理，未按要求做好公示公开。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：吉水县住建局责令该小区物业服务企业立即整改，要求其设立公共收益专用共管账户，并按要求做好公示公开。目前，该物业服务企业已设立公共收益专用共管账户，并将2.88万元涉事公共收益全额划转至该账户，待小区业主委员会成立后移交管理。

　　基本案情：泰和县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业未经业主大会表决同意，擅自将小区电梯广告、场地出租产生的3万元公共收益全部转入该物业服务企业对公账户，违规用于冲抵自身运营成本及列支小区公用设施养护维修费用。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：泰和县住建局责令该小区物业服务企业立即整改，要求该物业服务企业设立公共收益专用共管账户，并于15日内将违规侵占的3万元公共收益全额划转至该账户，未经业主大会表决同意，不得使用该笔资金。目前，该物业服务企业已将违规侵占的3万元公共收益全额划转至公共收益共管账户。

　　基本案情：万安县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业在物业服务合同无相关约定，未经业主大会表决同意的前提下，擅自按20%的比例从2万元小区电梯广告公共收益中提取管理服务费，违规提取金额共计0.4万元。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：万安县住建局对该物业服务企业负责人进行约谈，扣减其本年度信用分值，并下达《整改通知书》，责令其限期将违规提取的0.4万元公共收益全额退还至小区公共收益专户。目前，该物业服务企业已将0.4万元公共收益划转至小区公共收益专户。

　　基本案情：万安县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某物业服务企业2019年、2024年分别将两个物业服务小区住宅专项维修资金1.53万元、1.58万元拨付至法定代表人个人账户，两次维修实际支出分别为1.40万元（含税）、1.39万元（含税），结余0.32万元住宅专项维修资金被私自截留，未划转至小区维修资金专户。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定。

　　处理结果：万安县住建局对该物业服务企业负责人进行约谈，扣减其本年度信用分值，并下达《整改通知书》，责令该物业服务企业限期将违规侵占的0.32万元住宅专项维修资金全额退还至小区维修资金专户。目前，该物业服务企业已全额退还截留款项。

　　基本案情：遂川县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，2025年5月起，某小区开发企业擅自与业主签订协议，将负一层地下室夹层（业主共有部位）对外出租、转让使用权；其销售代理机构工作人员还违规宣传一楼公共绿地可硬化改造。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十四条及《江西省物业管理条例》第六十五条规定。

　　处理结果：遂川县住建局依据《江西省物业管理条例》第八十二条作出行政处罚：对该开发企业罚款5万元；对其销售代理企业及相关责任人员合计罚款4万元。责令该开发企业立即停止违规租赁、虚假宣传行为，限期全面整改到位。

　　基本案情：安福县住建局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，2021年至2025年，某物业服务企业在为安福县四个小区提供物业服务期间，未经业主大会表决同意擅自将2.74万元公共收益用于公示栏制作、公共部位标识设置、电梯轴承更换、排污管道维修等支出。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《吉安市住宅物业管理条例》第五十八条规定。

　　处理结果：安福县住建局对该物业服务企业负责人进行约谈，责令其限期退回违规使用的公共收益资金。目前，该物业服务企业已将2.74万元公共收益全额退还至对应小区公共收益专户。

　　基本案情：永新县公安局在物业服务突出问题深化治理专项排查中发现，某小区物业服务企业在自行招聘保安的过程中，未按规定向公安机关进行自行招用保安员单位备案。

　　处理结果：永新县公安局依据《保安服务管理条例》第四十二条第二项规定对该物业服务企业给予警告处罚。目前，该物业服务企业已按规定向公安机关完成自行招用保安员单位备案。

　　基本案情：接群众举报，庐陵新区某小区物业服务企业未经业主大会表决同意，擅自加装电梯梯控设施，限制业主正常使用电梯，侵害业主合法权益。

　　法律依据：违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条规定。

　　处理结果：庐陵新区工程建设局联合滨江街道办事处对该物业服务企业负责人进行约谈，责令其立即解除电梯梯控，保障业主正常乘梯。目前，该物业服务企业已解除电梯梯控。

　　基本案情：接群众举报，庐陵新区某小区电动自行车充电运营企业存在收取电动自行车充电服务费过高的问题。经调查核实，该小区电动自行车充电电费0.62元/度，服务费分档收取：0-260瓦0.15元/小时，261-390瓦0.22元/小时，391-450瓦0.25元/小时，451瓦至最大功率0.3元/小时，存在充电服务费远超实际电费的情况，引发业主强烈不满。

　　法律依据：违反了《江西省电动自行车消防安全管理条例》第十七条第二款规定。

　　处理结果：庐陵新区工程建设局联合吉安市市场监督管理局庐陵新区分局、禾埠街道办事处责令该电动自行车充电运营企业立即整改。2026年4月27日起，该物业服务企业由按功率、时长计费模式调整为按实际用电量计费模式，整体充电费用降幅约为33%。